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Recuperar gastos hipoteca

Para saber si nuestra hipoteca está afectada, en la escritura del préstamo deberá existir una cláusula denominada “gastos de formalización”.


Tienen derecho a reclamar los gastos todos los consumidores que tengan una hipoteca que incluya esta cláusula y todos los que hayan tenido un préstamo hipotecario, a pesar de que lo hayan acabado de pagar.


En estos casos, los bancos están obligados a devolver los gastos de registro, notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, entre otros.


El gasto de registro, se genera porque la ley obliga que todos los inmuebles estén censados. Se refiere al valor de la inscripción de la vivienda en el Registro de la propiedad correspondiente.


Los honorarios registrales y, su cuantía, dependen del importe de la responsabilidad hipotecaria. Son los que derivan de la inscripción de la hipoteca en un notario.


El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, se paga siempre que se suscriba un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y, que tiene una cuantía económica.


Los gastos de tasación de la vivienda se pueden reclamar, siempre que el banco hubiese impuesto la tasación. Si se realizó por nuestra cuenta no se pueden reclamar.


Los intereses de demora de pago se cobran desde que se interpone la demanda. Todo consumidor tiene derecho a cobrar los mismos.


 Debemos realizar, primero, un escrito al Banco, solicitando la devolución de los gastos. Al escrito deberemos acompañar copia de la factura de la notaría, de la factura del registro de la propiedad y del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). Todos documentos constarán en la provisión de fondos y liquidación, que se acompaña a la hipoteca.


 Deberemos escribir al Servicio de Atención al Cliente del Banco.


 El Banco tiene un plazo de tres meses para dar una respuesta y hacer un cálculo de los gastos. El banco tiene la posibilidad de no aceptar la petición.


 Agotado el plazo de los tres meses que se le concede al Banco o si su respuesta fuera negativa, como consumidores deberemos acudir al Departamento de Conducta y Mercado del Banco de España.


 Formularemos, alegaciones ante el Banco de España. Esta entidad, pedirá alegaciones a las dos partes y, emite un informe motivado a unos u otros.


 Los  informes del Banco de España no son vinculantes, aunque las entidades suelen rectificar.


 Es importante tener en cuenta que los escritos remitidos a cualquier Banco, deben de realizarse por correo certificado, con acuse de recibo o bien por burofax. Todo ello, con el objeto de hacer prueba para reclamar en vía judicial y, demostrar que el Banco se ha negado a su devolución, al efecto fundamental de que las costas se le impongan al Banco.


Si a pesar de estas actuaciones previas, el Banco se negara a la devolución, el consumidor tiene que interponer una demanda judicial en la que es obligatoria la presencia de un abogado y procurador.


 Los consumidores tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia del Tribunal Supremo, nº 750/2015, del 23 de diciembre de 2015, por lo que el plazo límite sería el 24 de diciembre de 2019.

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